「도시 및 주거환경정비법」 제2조에 정비사업은 "법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 말하며, ①주거환경재선사업, ②재개발사업, ③재건축사업 등이 있다고 정의되어 있습니다.
오늘은 재개발사업에 대한 내용을 정리하기에 앞서 「도시 및 주거환경정비법」에서 말하는 정비사업의 유형에 대한 개념을 정리를 하고자 합니다.
| 1. 주택재개발사업 |
정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업으로 사업시행자는 주민이 설립한 조합 또는 토지 등 소유자가 지정 요청한 토지주택공사 등이 될 수 있습니다.
주민이 소유한 토지 등을 출자하는 형식의 사업으로 토지매입을 위한 자금 투입비율이 매우 낮은 장점이 있으며, 대부분 관리처분계획*의 인가 방식으로 시행됩니다.
| 관리처분계획이란? 종전 부동산에 대한 권리를 새로 건설하는 부동산에 대한 권리로 변화시키기 위한 계획입니다. 즉, 종전의 토지 및 건축물의 권리를 어떻게 새로 건설하는 토지와 건축물의 권리로 변경할 것인지에 대한 구체적인 계획을 담고 있습니다. 이는 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로, 사업시행자는 개략적인 부담금액 및 분양신청기간 등을 주민에게 통지하고 30~60일 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여 시장 또는 구청장에게 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있습니다. |
| 2. 주택재건축사업 |
정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 사업시행자는 주민이 설립한 조합 또는 토지 등 소유자가 지정 요청한 토지주택공사 등이 될 수 있습니다.
시행자에게는 매도청구권이 부여되며, 재개발 사업과 같이 주민이 소유한 토지 또는 건축물 등을 출자하는 형식으로 추진하는 사업으로서 토지매입을 위한 자금 투입비율이 매우 낮은 장점이 있으며, 대부분 관리처분 방식으로 시행되는 것은 재개발 사업과 유사합니다.
| 3. 주거환경개선사업 |
도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업입니다.
주거환경개선사업의 시행을 위해 도로 등 사회기반시설의 설치비용을 국가에서 지원하고, 해당 구역 내 국유지 또는 공유지가 있다면 이를 무상으로 양여하는 방식으로 추진합니다.
본 사업을 추진하는 방식에는 현지개량방식*, 공동주택건설방식*, 환지방식* 등이 있으며 이러한 각각의 방식을 혼용한 방식 등으로 사업을 시행합니다.
| ○ 현지개량방식 도로, 상 하수도 등의 공공시설은 시장 군수 구청장이 설치하고, 불량주택은 주민이 스스로 개향하는 사업방식 ○ 공동주택건설방식 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 주택공사, 지방공사 등의 사업시행자가 건축물 및 토지를 전면 매수하여 철거하고, 아파트 또는 연립주택을 건설하여 지구주민에게 공급 또는 분양하는 사업방식 ○ 환지방식 사업지구 내 토지소유자의 소유권 등의 권리는 변동시키지 않고 사업을 추진하여 사업시행 전과 호의 토지 위치, 형질, 면적, 이용현황 등을 고려하여 사업시행 후의 토지이용계획에 따라 종전의 소유권을 사업 후 정리된 대지의 평가 산정 후 감보율 만큼 이전시키는 방식 (수용방식으로 추진 시 막대한 비용이 발생할 수 있는 지역을 대상으로 추진) |
| 마치며... |
정비사업의 유형에는 위에서 언급한 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업 외 도시환경정비사업, 주거환경관리사업, 가로주택정비사업 등이 더 있습니다. 하지만 이러한 사업은 대규모 주택공급을 위한 목적보다는 주거환경 개선과 정비의 목적이 크다고 할 수 있습니다.
도시환경정비사업은 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권 활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 재개발사업과 사업방식이 유사합니다.
주거환경관리사업은 단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위하여 시행하는 사업으로, 보전ㆍ정비ㆍ개량이 필요한 단독ㆍ다세대 밀집지역에서 주로 시행하고 있습니다.
가로주택정비사업은 노후ㆍ불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 도시계획도로로 둘러싸인 1만㎡ 이하의 가로구역에서 소규모로 시행하는 사업입니다. 가로주택정비사업은 사업의 원활한 추진을 위해 건폐율, 높이, 부대복리시설 등에 대한 특례가 주어집니다.
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