2009년 도시형생활주택이라는 것이 등장합니다. 이는 1~2인 가구의 수가 급속도로 증가하면서 그들의 라이프 스타일을 맞추기 위해 저렴하고 신속하게 주택을 공급할 수 있도록 건설 기준과 인허가 기준을 완화하여 도시지역에 소규모 면적으로 공급하는 주택의 형태를 말합니다. 오늘은 이 도시형 생활주택의 기본 개념과 장단점, 투자에 대한 생각을 정리해 보고자 합니다.
| [목차] 1. 정의 및 구분 2. 건설 및 인허가 기준 3. 도시형 생활주택의 장·단점 4. 마치며... 투자에 대한 생각 |
| 1. 정의 및 구분 |
도시형생활주택은 늘어나는 1~2인 가구의 주거수요에 대응하기 위해 2009년 도입된 제도로, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 정한 도시지역* 내에 세대당 주택법에서 정한 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)* 이하로 300세대 미만으로 건립하는 공동주택을 말합니다.
* 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역
* 국민주택규모란 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1세대당 전용면적 85㎡ 이하인 주택 (도시지역 내)
주택법에 따른 도시형 생활주택의 구분을 보면...
원룸형 주택은 각 세대별로 50㎡ 이하로 건축되어야 합니다. 구조상으로는 세대별로 욕실과 부엌이 설치가 되어야 하고, 독립된 하나의 주거공간으로 구성되어야 합니다. 단, 전용면적이 30㎡ 이상인 경우에는 2개의 공간 구성이 가능하다는 것입니다. 즉, 별도의 방을 둘 수 있습니다. (* 전용면적 30㎡는 건축물의 주차대수와 밀접한 관련이 있습니다.)
단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 바닥면적의 차이가 있습니다. 단지형 연립주택은 1개 동의 바닥 면적이 660㎡ 초과된 경우이고, 단지형 다세대주택은 바닥 면적이 660㎡ 이하인 경우로 둘 다 원룸형 주택을 포함하지 않는 구조를 가지고 있어야 합니다.
* 기존의 연립주택과 다세대주택은 4층까지만 건축할 수 있었습니다. 하지만 도시형 생활주택의 경우에는 건축위원회 심의를 통해 층수를 5층까지 완화할 있다는 장점이 있습니다.
* 원룸형 주택은 바닥 면적이나 층수 제한이 없습니다.
| 2. 건설 및 인허가 기준 |
일반적으로 공동주택을 건설하는 경우 세대수가 30세대 이상이 되면 주택법에 따른 사업계획 승인을 받아야 합니다. 이 말은 29세대까지는 일반 건축허가로 공동주택을 지을 수 있다는 것입니다. 그래서 인허가 절차나 심의 과정 등을 고려해서 소규모 공동주택은 29세대 이하로 추진하는 경우가 많이 있습니다.
하지만 도시형생활주택을 단지형 연립주택이나 단지형 다세대주택으로 건축하는 경우 50세대 이상부터 주택법에 의한 사업계획 승인 대상이 됩니다. 즉, 49세대까지는 건축허가절차로 인허가 진행이 가능하다는 것입니다.
또한, 도시형생활주택은 원룸형 주택과 전용면적 85㎡ 초과하는 주택 1세대를 함께 건축할 수 있습니다. 이는 임대를 위한 원룸형 주택 외에 건물주가 직접 거주할 수 있는 주택 1세대를 포함한 것입니다. 하지만 공간의 구조나 일조권 등 다른 규정을 준수하면서 한 개 층에 85㎡를 초과하는 집을 짓는다는 것은 효과적이지 않을 수 있습니다.
당연히 도시형생활주택은 일반 공동주택에 비해 쉽게 건축할 수 있습니다. 감리의 경우만 보더라도 일반 공동주택은 주택법에 따른 감리를 받아야 해서 사업계획 승인권자가 감리업체의 지정을 하고 일정 수준 이상의 감리원을 의무 배치하여 감리를 진행합니다. 반면 도시형생활주택은 건축규모에 따라 비상주 또는 1인 이상의 건축감리원 상주만으로 진행할 수 있습니다. 물론 건축물의 건설을 진행하는 과정에서 감리를 소홀히 해서는 안 될 것입니다.
이외 분양가 상한제라던가, 주택공급에 관한 규칙의 적용 여부 등 많은 부분에서 쉽게 건축하고 분양할 수 있다 보니 도시형 생활주택의 수가 많이 늘어났고, 지금도 계속해서 늘어나고 있는 상황입니다.
| 3. 도시형생활주택의 장·단점 |
도시형생활주택의 장점과 단점을 비교하기 위해서는 건축주 입장인지 아니면 실거주 또는 투자자 입장인지를 고려해야 야 합니다. 그 이유는 어느 관점에서 보느냐에 따라 확연히 다른 차이가 나기 때문입니다.
먼저 건축주 입장에서 보면 장점이 매우 많습니다. 49세대 이하로 건축할 경우 주택법에 의한 사업계획 승인 절차를 생략할 수 있을 뿐 아니라 건축법에 의한 건축허가로 진행하기 때문에 건축 자체가 매우 수월해집니다.
또한 건축을 하는 과정에서 소음보호 기준, 건축물의 벽이나 주차장 등 배치 기준 등 건설기준 제외 사항이 매우 많습니다. 공동주택에서 의무설치 대상 시설들도 도시형 생활주택에서는 관리사무소나 조경, 비상급수시설 등 필요성이 낮은 의무설치 대상 시설들에 대해 설치 면제를 받을 수 있습니다.
반면 거주자나 투자자 입장에서 보면 아파트 대비 저렴한 가격을 제외하면 장점이 없다고 보시는 것이 맞습니다.
도시형 생활주택의 주차공간 부족은 어제오늘의 일이 아닙니다. 또한 작은 평형으로 인해 2인 가구 이상의 거주가 쉽지 않은 상황이고, 중요한 것은 이직 등 거주지를 옮기고 싶은 경우 매매가 쉽지 않다는 것입니다.
또한, 일정면적 이상은 주택에 해당하기 때문에 다른 주택 없이 최초 구입하는 경우는 낮은 취득세율을 적용받을 수 있으나, 유주택자의 경우 담보대출이나 취득세, 양도세 등 세금 규정도 주택과 동일하게 적용받을 수 있다는 점 고려해서 구입에 신중해야 할 것입니다.
| 마치며... 투자에 대한 생각 |
최근 서울과 대전 등 특별, 광역시의 도시내 한복판뿐 아니라 수도권인 용인 수지, 구리, 과천 등 지역을 가리지 않고 많이 건설되며 분양이 이루어지고 있습니다. 이러한 도시형생활주택에 투자하기 위해서는 과연 주택에 포함되는지 여부가 관건이라고 생각됩니다. 도시형생활주택은 과연 주택수에 포함이 될까요?
도시형생활주택은 주택에 포함될 수도 있고, 안될 수도 있습니다. 주택 공급에 관한 규칙 제 53조(주택소유 여부의 판정기준)에 따르면 '전용면적 20㎡ 이하의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 경우 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.'라고 되어 있습니다. 즉, 무주택자가 전용면적 20㎡ 이하의 도시형 생활주택 한 채를 매입한다면 계속해서 무주택자 자격을 유지할 수 있고 향후 주택 청약에 있어 어떠한 불이익도 받지 않는다는 것입니다.
단, 동일한 조항에 '2호 또는 2세대 이상의 주택 또는 분양권 등을 소유하고 있는 사람은 제외한다'는 규정도 함께 있다는 것입니다. 즉, 전용면적 20㎡ 이하의 도시형생활주택이라 하더라도 두 채를 보유하게 되면 다주택자가 되고, 주택 청약도 더 이상 할 수 없게 됩니다.
물론 기존 주택을 하나 보유하고 있는 경우에도 도시형 생활주택 매입으로 다주택자가 돼서 주택 관련 다양한 규제에서 자유로울 수 없게 되고, 세금 부분에서도 불리한 경우가 생기게 된다는 점 꼭 기억해야 할 부분입니다.
즉, 분양가 대비 가격 상승이 쉽지 않고, 매매도 쉽지 않아 환금성 매우 낮고, 1주택자가 추가 매수에 따른 불리한 점이 다수 생기게 되므로 유주택자 투자 아이템으로서의 가치는 없다고 봅니다. 하지만 현재 무주택자인 1인 가구 등은 아파트 마련 전 거주나 투자 목적으로 20㎡ 이하의 도시형 생활주택을 생각해 보는 것도 나쁘지 않을 것 같습니다.
♡ 이 글을 읽으신 분들께 도움이 되었길 바랍니다. ^^ ♡
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