양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. (따라서 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세 과세 대상 아님) - 출처 : 국세청 홈페이지
위와 같이 부동산의 취득가에서 양도가를 비교하여 이익이 발생했다면 소득세법에 따라 정해진 양도소득세를 납부해야 합니다.
▷▷▷ [2022.7.12.] 12억 초과 1주택자 양도세 시뮬레이션 (단독명의 vs 공동명의) ◁◁◁
본 글에서는 조정대상지역 내 취득한 12억 초과 주택에 대하여 5년 보유한 경우 거주와 비거주에 따라 양도소득세가 얼마나 차이가 나는지 비교해 보고자 합니다.
| 1. 부동산의 취득 및 양도 현황 (가정) |
| 부동산유형 | 주택(아파트) | 다주택여부 | 1주택자 |
| 취득가액 | 12억3천만원 | 양도가액 | 15억원 |
| 취득일자 | 21년 11월 22일 | 양도일자 | 26년 11월 22일 |
| 필요경비 | 5천만원 | 보유기간 | 만 5년 |
| 2. 비거주 vs 2년거주 |
| [비거주] | |
| 양도차익 | 220,000,000원 |
| 장기보유특별공제 | 22,000,000원 (1주택 요건 미충족, 공제율 10%) |
| 과세표준 | 195,500,000원 (220,000,000 × 0.9 - 2,500,000) |
| 양도소득세율 | 38% (3억원 이하) |
| 양도소득세 | 54,890,000원 |
| 지방소득세 | 5,489,000원 (양도소득세의 10%) |
| 총 납부 세금 | 60,379,000 (양도소득세 + 지방소득세) |
조정대상지역 내 주택 취득 후 양도 시 보유기간 5년 내 비거주인 경우에는 양도차익 2억 2천만 원에서 장기보유 특별공제 10%만 적용하여 195,500,000원에 대한 과세표준이 책정됩니다.
이로 인해 양도소득세율 38%가 적용되고, 양도소득세와 지방소득세 합계 금액이 6천만 원 정도 됩니다.
| [2년거주] | |
| 양도차익 | 220,000,000원 |
| 과세대상양도차익 | 44,000,000원 (양도차익 × (양도가액 - 12억원) / 양도가액 |
| 장기보유특별공제 | 12,320,000원 (2년 거주, 5년 보유, 공제율 28%) |
| 과세표준 | 29,180,000원 (44,000,000 - 12,320,000 - 2,500,000) |
| 양도소득세율 | 15% (4,600만원 이하) - 누진공제액 126만원 |
| 양도소득세 | 3,117,000원 |
| 지방소득세 | 311,700원 (양도소득세의 10%) |
| 총 납부 세금 | 3,428,700원 (양도소득세 + 지방소득세) |
반면 조정대상지역에서 2년 거주함으로써 비과세 요건을 충족한 경우 양도차익 2억 2천만 원에서 과세대상 양도차익을 별도 계상하게 됩니다. 계상한 과세대상 양도차익은 2억 2천만 원 기준 4천4백만 원이 되고, 2년 거주, 5년 보유를 적용한 공제율을 28%가 적용되어 과세표준이 29,180,000원으로 대폭 낮아집니다.
| 마치며... |
동일하게 5년 보유하고 2년 거주여부에 따라 과세표준이 1억 6천만 원 이상 차이가 나고, 양도소득세율도 38%에서 15%로 낮아져 2년 거주에 따른 총 납부세금은 3백5십만 원이 채 안됩니다.
2년 거주에 따라 6천만 원에서 3백6십만 원으로 약 5천6백만 원 이상의 세금을 절약할 수 있게 됩니다.
혹시나 해서 3년 거주했을 경우에 대한 양도소득세도 계산해 보았는데요.
장기보유 특별공제에 거주기간이 3년으로 늘어나면서 공제율이 32%로 2년 거주 대비 4%가 높아지는 것으로 나타났습니다. 이에 과세표준이 27,420,000원으로 줄어 총 납부하는 양도소득세와 지방소득세의 합은 약 3,336,300원으로 계산되었습니다. (2년 거주 대비 약 290,400원 절감)
♡ 이 글을 읽으신 분들께 도움이 되었길 바랍니다. ^^ ♡
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