본 지난번 글에서 12억 초과 주택을 5년 보유하고 양도할 경우 거주(2년 이상) 여부에 따라 양도소득세가 얼마나 차이가 나는지 시뮬레이션을 해보았습니다.
▷▷▷ [2022.7.4.] 12억 초과 1주택자 양도세 시뮬레이션 (비거주 vs 2년거주) ◁◁◁
그 결과 12억 초과 주택이라 양도세 비과세 혜택이 없음에도 불구하고 양도세 차이가 많이 나는 것을 확인할 수 있었습니다. 즉, 조정대상지역에서의 2년 거주요건은 양도세를 절약하는데 반드시 필요한 사항입니다.
이번 글에서는 조정대상지역 내 취득한 12억 초과 주택에 대하여 5년 보유한 경우 단독명의와 공동명의(50:50)에 따라 양도소득세가 얼마나 차이가 나는지 비교해 보고자 합니다.
| 1. 부동산의 취득 및 양도 현황 (가정) |
| 부동산유형 | 주택(아파트) | 다주택여부 | 1주택자 |
| 취득가액 | 12억3천만원 | 양도가액 | 15억원 |
| 취득일자 | 21년 11월 22일 | 양도일자 | 26년 11월 22일 |
| 필요경비 | 5천만원 | 보유기간 | 만 5년 |
| 2. 단독명의 vs 공동명의 (비거주) |
| [단독명의 - 비거주] | |
| 양도차익 | 220,000,000원 |
| 장기보유특별공제 | 22,000,000원 (1주택 요건 미충족, 공제율 10%) |
| 과세표준 | 195,500,000원 (220,000,000 × 0.9 - 2,500,000) |
| 양도소득세율 | 38% (3억원 이하) |
| 양도소득세 | 54,890,000원 |
| 지방소득세 | 5,489,000원 (양도소득세의 10%) |
| 총 납부 세금 | 60,379,000 (양도소득세 + 지방소득세) |
위 조건은 지난번 글과 동일한 내용으로 조정대상지역 내에서 거주기간 없이(또는 2년 이하 거주) 주택을 양도할 경우 장기보유 특별공제가 10%만 적용되어 양도차익 2억 2천만원에서 195,500,000원에 대한 과세표준이 책정됩니다.
이로 인해 양도소득세율 38%가 적용되고, 양도소득세와 지방소득세 합계 금액이 6천만원 정도 됩니다.
그럼, 공동명의일 경우는 어떨까요? 같은 비거주 조건입니다.
| [공동명의 - 비거주] | |
| 취득가액 | 615,000,000원 (1,230,000,000 / 2) |
| 양도가액 | 750,000,000원 (1,500,000,000 / 2) |
| 양도차익 | 110,000,000원 (필요경비 또한 5,000 / 2) |
| 장기보유특별공제 | 11,000,000원 (1주택 요건 미충족, 공제율 10%) |
| 과세표준 | 96,500,000원 (110,000,000 - 11,000,000 - 2,500,000) |
| 양도소득세율 | 35% (1억 5000만원 이하) |
| 양도소득세 | 18,875,000원 |
| 지방소득세 | 1,887,500원 (양도소득세의 10%) |
| 총 납부 세금 | 20,762,500원 (양도소득세 + 지방소득세) |
주택의 명의가 50:50 공동명의인 경우에는 취득가액과 양도가액이 50%로 줄어듭니다. 대신 필요경비도 총지출한 경비에서 50%만큼의 비율로 적용합니다.
이렇게 한 경우 양도차익은 1억 1천만원이고, 1주택 요건 미충족에 따라 공제율이 10%만 적용되어 과세표준이 96,500,000원으로 책정됩니다.
양도소득세율은 1억 5000만원 이하 구간인 35%가 적용되고, 양도소득세와 지방소득세를 합한 총 납부 세금은 약 2천만원이 됩니다.
이 금액은 한 사람의 세금이니 곱하기 2를 해야겠죠. 그럼 합산 세금이 약 4천만원 정도 산출됩니다. 그럼, 단독명의 세금 60,379,000원과 비교해서 약 2천만원 가까운 세금을 절약하게 됨을 확인할 수 있습니다.
| 3. 공동명의 (2년 거주) |
그럼, 공동명의로 주택을 취득하고 2년 거주요건을 충족했다면 양도세가 얼마나 낮아지는지 보겠습니다.
| [공동명의 - 비거주] | |
| 취득가액 | 615,000,000원 (1,230,000,000 / 2) |
| 양도가액 | 750,000,000원 (1,500,000,000 / 2) |
| 양도차익 | 110,000,000원 (필요경비 또한 5,000 / 2) |
| 과세대상양도차익 | 22,000,000원 (양도차익 × (양도가액 - 12억원)) ÷ 양도가액 |
| 장기보유특별공제 | 6,160,000원 (보유 5년, 거주2년, 공제율 28%) |
| 과세표준 | 13,340,000원 (22,000,000 - 6,160,000 - 2,500,000) |
| 양도소득세율 | 15% (4,600만원 이하) |
| 양도소득세 | 921,000원 |
| 지방소득세 | 92,100원 (양도소득세의 10%) |
| 총 납부 세금 | 1,013,100원 (양도소득세 + 지방소득세) |
2년을 거주하여 양도차익에 대한 세제혜택을 받은 경우에는 총 납부 세금이 약 100만원 밖에 나오지 않습니다. 물론 공동명의이니 두 배를 하여 약 200만원의 세금을 납부해야 합니다.
같은 공동명의일 때 비거주인 경우 약 4천만원의 세금에서 2년 거주한 경우 약 200만원의 세금으로 대폭 줄어든 것을 확인할 수 있습니다.
| 마치며... |
주택을 공동명의로 취득하고 양도하는 경우 동일하게 5년 보유했을 때 비거주와 2년 거주에 따라 세금 차이가 약 3천 600만원 정도 발생하는 것을 확인할 수 있었습니다.
앞서 작성했던 단독명의 거주와 비거주 요건에 따른 양도소득세 차이에 이어 공동명의인 경우도 확인해 보았는데요. 요약하면 다음과 같습니다.
| [단독명의 vs 공동명의, 비거주 vs 2년거주 양도소득세 비교] | ||
| 구 분 | 단독명의 | 공동명의 |
| 비거주 | 60,379,000원 | 41,525,000원 (2명 합산) |
| 2년거주 | 3,626,700원 | 2,026,200원 (2명 합산) |
조정대상지역 내 주택을 취득하고 양도하는 경우에는 무조건 2년 거주요건을 충족해야 한다는 것입니다. 이렇게 할 경우 단독명의인 경우 약 5천 600만원의 세금을, 공동명의인 경우 약 4천 900만원의 세금을 줄일 수 있기 때문입니다.
♡ 이 글을 읽으신 분들께 도움이 되었길 바랍니다. ^^ ♡
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