주택 세금, 부부 공동명의 유리할까? 불리할까? (장단점)

 

주택을 구매할　때 여러 가지 세금 관계로 단독명의를 할 것인지 공동명의를 할 것인지 고민하게 됩니다. 주택은 구매단계에서부터 매도단계까지 취득세, 보유세, 양도세를 내야하는데요. 이러한 세금들을 구분해서 단독명의가 좋은지 공동명의가 좋은지 알아보겠습니다.

 

 

1. 공동명의 장점

첫째, 양도소득세를 절약할 수 있습니다. 양도소득세는 개인별 양도 차익에 대한 세금을 부과하기 때문입니다. 즉 과세 대상이 1명에서 2명으로 분산이 됩니다. 그래서 양도 금액 자체가 낮아지고 기본공제가 250만원에서 500만원으로 늘어남으로서 양도소득세 절감 효과가 있습니다. (예 : 양도소득금액이 1억 원일 때 단독명의면 35%의 세율을 적용 받는 반면, 공동명의일 경우 24%의 세율 적용됩니다.)

 

 

양도소득세 과표구간

 

 

둘째, 종합부동산세를 절약할 수 있습니다. 종합부동산세는 단독명의일 경우 과세 기준이 9억 원인 반면, 공동명의일 경우 명의자별 6억 원까지 종합부동산세 공제를 해주기 때문에 총 12억 원까지 공제를 받을 수 있습니다. 단독명의 때보다 3억 원 추가 공제를 받는 것입니다. (예 : 공시가격이 15억 원인 경우 단독명의일 경우 9억 원을 공제한 6억 원을 기준으로 하지만, 공동명의일 경우 3억 원을 기준으로 과세금액을 정하게 됩니다.) 또한, 다주택자의 경우는 과표기준 자체가 높기 때문에 공동명의가 꼭 필요하다고 합니다.

 

 

종합부동산세 과표구간

 

 

세 번째로 상속세를 절약할 수 있습니다. 상속세는 누진세율이기 때문에 분산할수록 큰 절세가 가능합니다. 공동명의를 통해 5:5 지분으로 공동 등기 했다면 사망한 배우자의 지분만큼만 상속세가 부과됩니다.

 

 

상속세 과표구간

 

 

그 외 기타장점으로는, 공동명의이기 때문에 서로간의 동의 없이 집을 담보로 대출을 받거나 처분할 수 없다는 장점(?)이 있습니다. 그리고 임대소득세 또한 인별 과세로 임대소득 자체를 낮출 수 있어 낮은 구간의 세율 적용되어 유리합니다.

 

 

2. 공동명의 단점

첫째, 취득세가 증가할 수 있다는 것입니다. 최초 구입시점부터 공동명의를 하는 것이 아니라 단독명의 주택을 공동명의로 변경 시 변경분에 대한 취득세를 추가로 납부해야 합니다.

 

둘째, 소득 없는 배우자와 공동명의로 부동산 취득 시 증여세 발생 가능성 있고, 구입한 부동산의 가치 상승으로 공시가격이 9억 원을 초과하게 되면 배우자의 피부양자 자격 박탈 가능성이 있다는 것도 큰 리스크입니다. 이로 인해 4대보험료를 별도 부담하고 지역가입자로서 상당히 큰 금액이 될 수 있기 때문입니다.

 

기타 단점으로는 공동명의자의 소득이 적거나 신용이 좋지 않으면 담보대출 한도 낮아지거나 대출이자가 높아질 가능성 있습니다.

 

※ 하자만 처음부터 공동명의로 취득한다던가, 부부가 4대보험료를 각각 내는 맞벌이 부부라면 크게 문제가 되지 않는 단점들이라고 볼 수 있겠습니다.

 

장기적으로 봤을 때 가장 큰 단점이라면 고령자와 1주택 장기보유자에게 주어지는 공제혜택을 받을 수 없다는 것입니다. 1주택 고령자 및 장기보유 공제는 단독명의일 경우만 가능하기 때문에 주택을 공동명의로 소유한 자는 공제받을 수 없습니다.

 

1주택 고령자 및 장기보유 특별공제

 

※ 하지만 이러한 단점을 보완한 종합부동산세법 개정법률안이 발의 되어 조만간 시행될 것 같습니다. ('20. 11. 2)

부부 공동명의 종합부동산세 특별공제 적용 (종합부동산세법 일부개정법률안)

 

요약하자면, 주택 공시가격이 12억(시가 약 20억) 원을 넘지 않고 4대보험료를 각각 내는 젊은 맞벌이 부부는 공동명의 유리할 수 있으나, 장기 보유할 계획이거나 나이가 많으신 분들은 불리할 수 있으니 꼼꼼히 따져봐야 한다는 것입니다.

 

# '20. 11. 30. 추가 : 2021년 부터는 공동명의 소유자도 기본공제 9억원에 고령자 및 장기보유 특별공제를 추가로 받을 수 있습니다.