부동산 조정대상지역 지정 기준 및 현황, 지정되면 달라지는 것들 간단 정리!

이번 포스팅에서는 조정대상지역의 지정 기준은 무엇이고? 조정대상지역으로 지정되었을 때 달라지는 것들은 무엇이 있는지 정리해 보고자 합니다.

[목차]

1. 조정대상지역 지정 기준
2. 조정대상지역 지정 현황 ('21. 4. 업데이트)
3. 조정대상지역 지정으로 달라지는 것 (규제사항)

1. 조정대상지역 지정 기준

국토교통부는 부동산 시장 과열을 막고, 주택가격 안정을 위해 조정대상지역을 지정합니다. 지정 기준은 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역에 대해 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정합니다.

이러한 지정 기준과 절차는 주택법 및 동법 시행규칙에 세부 기준이 정해져 있습니다.

택법 시행규칙 제25조의3(조정대상지역의 지정기준) 법 제63조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 "국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역"이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.

1. 과열지역(법 제63조의2제1항제1호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.

가. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이하 같다) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역

다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

2. 위축지역(법 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.

가. 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역

나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말한다)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역

다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

2. 조정대상지역 지정 현황

이렇게 국토교통부에서 지정한 조정대상지역은 아래와 같습니다. 최종 지정현황은 2020년 12월 17일 보도자료에서 확인할 수 있습니다.

서울	전 지역 (’16.11.3)
경기	과천, 성남, 하남, 동탄2(’16.11.3), 광명(’17.6.19), 구리, 안양동안, 광교지구(’18.8.28), 수원팔달, 용인수지‧기흥(’18.12.31), 수원영통·권선·장안, 안양만안, 의왕(‘20.2.21) 고양, 남양주(주2), 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인처인(주3), 오산, 안성(주4), 평택, 광주(주5), 양주(주6), 의정부(’20.6.19) 김포(주7)(‘20.11.20) 파주(주8)(‘20.12.18)
인천	중(주9), 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서(’20.6.19)
부산	해운대, 수영, 동래, 남, 연제(’20.11.20) 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구(‘20.12.18)
대구	수성(’20.11.20) 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(주10)(‘20.12.18)
광주	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구(‘20.12.18)
대전	동, 중, 서, 유성, 대덕(’20.6.19)
울산	중구, 남구(‘20.12.18)
세종	세종(주11)(’16.11.3)
충북	청주(주12)(’20.6.19)
충남	천안동남(주13)·서북(주14), 논산(주15), 공주(주16)(‘20.12.18)
전북	전주완산·덕진(‘20.12.18)
전남	여수(주17), 순천(주18), 광양(주19)(‘20.12.18)
경북	포항남(주20), 경산(주21)(‘20.12.18)
경남	창원성산(‘20.12.18)

(주1) 화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함
(주2) 화도읍, 수동면 및 조안면 제외
(주3) 포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리ㆍ사암리ㆍ미평리ㆍ좌항리ㆍ맹리ㆍ두창리 제외
(주4) 일죽면, 죽산면, 삼죽면, 미양면, 대덕면, 양성면, 고삼면, 보개면, 서운면 및 금광면 제외
(주5) 초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면 및 남한산성면 제외
(주6) 백석읍, 남면, 광적면 및 은현면 제외
(주7) 통진읍, 대곶면, 월곶면 및 하성면 제외
(주8) 문산읍, 파주읍, 법원읍, 조리읍, 월롱면, 탄현면, 광탄면, 파평면, 적성면, 군내면, 장단면, 진동면 및 진서면 제외
(주9) 을왕동, 남북동, 덕교동 및 무의동 제외
(주10) 가창면, 구지면, 하빈면, 논공읍, 옥포읍, 유가읍 및 현풍읍 제외
(주11) 건설교통부고시 제2006-418호에 따라 지정된 행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」제15조제1호에 따라 해제된 지역을 포함
(주12) 낭성면, 미원면, 가덕면, 남일면, 문의면, 남이면, 현도면, 강내면, 옥산면, 내수읍 및 북이면 제외
(주13) 목천읍, 풍세면, 광덕면, 북면, 성남면, 수신면, 병천면 및 동면 제외
(주14) 성환읍, 성거읍, 직산읍 및 입장면 제외
(주15) 강경읍, 연무읍, 성동면, 광석면, 노성면, 상월면, 부적면, 연산면, 벌곡면, 양촌면, 가야곡면, 은진면 및 채운면 제외
(주16) 유구읍, 이인면, 탄천면, 계룡면, 반포면, 의당면, 정안면, 우성면, 사곡면 및 신풍면 제외
(주17) 돌산읍, 율촌면, 화양면, 남면, 화정면 및 삼산면 제외
(주18) 승주읍, 황전면, 월등면, 주암면, 송광면, 외서면, 낙안면, 별량면 및 상사면 제외
(주19) 봉강면, 옥룡면, 옥곡면, 진상면, 진월면 및 다압면 제외
(주20) 구룡포읍, 연일읍, 오천읍, 대송면, 동해면, 장기면 및 호미곶면 제외
(주21) 하양읍, 진량읍, 압량읍, 와촌면, 자인면, 용성면, 남산면 및 남천면 제외
(주22) 대산면 제외

3. 조정대상지역 지정으로 달라지는 것 (규제사항)

그럼. 조정대상지역으로 지정되면 무엇이 달라질까요? 너무 많이 달라집니다. 그 중 중요한 부분만 정리하면 다음과 같습니다.

조정대상지역에서 청약에 당첨되면 이를 10년간 전매가 금지됩니다.
무주택자가 주택구입 시 주택담보대출을 받으면 6개월 내 전입해야 합니다. 또한, 1주택자는 6개월 내 전입하고 기존주택을 2년 내 처분해야 하며, 2 주택자는 주택담보대출이 전면 금지됩니다.
일시적 2 주택자의 종전주택 양도 기간이3년에서 2년으로 강화됩니다.
주택 가격과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 합니다.
LTV 50%, DTI 50%로 하향 조정됩니다. (# 조정지역 무관 9억원 초과분은 LTV 20%, 15억 원 초과는 주택담보대출 전면 금지)
2주택자는 10%, 3 주택자는주택자는 20%의 다주택자 양도세가 중과됩니다.
청약 1순위 자격요건이 강화됩니다. (# 청약통장 가입 후2년 경과 + 납입횟수 24회 이상이 되어야 하고, 시대에 5년 내 청약 당첨자가 없어야 1순위 자격요건이 성립)
쳥약 시 가점제가 확대 적용됩니다. (85㎡ 이하 75%, 85㎡ 이상 30%)
1세대 1주택 비과세 요건이 2년 이상 보유에서 2년 이상 보유 및 거주로 강화됩니다.