부동산은 고가의 자산이다 보니 대출 없이 본인 자본만으로 구입하기에는 부담이 많이 됩니다. 그래서 많은 분들이 대출을 받아 부동산을 구입하는데요. 대출이란 것이 빌려주는 사람과 빌리는 사람 간의 신용이 전제되어야 합니다. 신용이 좋으면 담보 없이 빌릴 수도 있고, 그렇지 않은 경우는 담보를 잡고 빌려주는 것이 일반적입니다.
부동산을 담보로 대출을 받기 위해서는 부동산의 가치와 대출자의 소득 수준을 평가하여 대출한도가 정해지는데, 그 기준이 되는 것이 LTV(담보가치인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)인 것입니다.
| [목차] 1. LTV 2. DTI 3. DSR 4. 담보대출 시뮬레이션 5. 마치며... |
| 1. LTV (Loan to Value) : 담보가치인정비율 |
LTV는 담보로 하는 자산의 가치에 비례하여 대출을 해주는 제도입니다. 이는 금융권의 부실을 막기 위한 목적으로 사용되는 것이 일반적입니다. 하지만 최근에는 대출 비율을 가치 대비 낮게 책정함으로써 대출을 억제하는 목적이 큰 것이 사실입니다.
LTV는 자산가치 대비 대출이 가능한 금액의 비율을 의미합니다. LTV가 50%이든, 60%이든, 70%이든 대출 가능한 금액은 전적으로 자산가치에 비례하게 됩니다. 자산가치를 정하는 기준은 자산의 종류에 따라 다릅니다.
자산가치는 아파트의 경우는 KB부동산 리브온의 아파트 시세를 기준으로 합니다. 반면 시세를 판단하기 어려운 상가나 토지 등의 자산에 대해서는 감정평가 금액을 반영하는 것이 일반적입니다.
| 2. DTI (Debt to Income) : 총부채상환비율 |
DTI는 소득 대비 대출 상환액 비율을 말합니다. DTI가 50%라는 말은 연소득이 5,000만 원인 경우 대출의 원리금 상환금액이 2,500만 원을 넘을 수 없다는 의미입니다.
DTI는 돈을 빌리는 사람의 재무 건전성을 위한 제도입니다. 연소득 대비 상환해야 하는 원금과 이자의 비율을 조절하여 너무 많은 소득을 빚을 갚는데 쓰지 못하도록 하는 것이죠.
예를 들어 DTI 비율이 50%라고 하면 연소득이 5,000만 원인 사람은 대출 원금과 이자를 상환하는 금액이 연간 2,500만 원을 초과하지 않도록 대출금액을 조절하는 것입니다. 연소득 5,000만 원을 12개월로 나누면 월소득이 약 417만 원이 되고, 2,500만 원을 12개월로 나누면 월 약 208만 원의 상환금액이 됩니다. 월에 417만 원을 소득으로 벌어서 208만 원 이상 빚을 갚는데 지출하지 말라는 취지입니다. 이를 통해 개인의 재무 건전성을 조절할 수 있는 것입니다.
| 3. DSR (Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율 |
DSR는 DTI와 마찬가지로 소득 대비 대출 상환액 비율을 말하는 것입니다. 차이점은 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 대출에 대한 이자만 고려했다면, DSR는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 대출에 대한 원리금을 함께 고려하여 비율을 정한다는 것입니다.
DSR는 DTI와 비교해서 기존 대출의 원금과 이자를 모두 합산한 비율을 계산하기 때문에 총 대출금액을 적게 조절할 수 있는 제도입니다. 하지만 LTV와 DTI는 지역에 따라 그리고 주택 보유 여부에 따라 기준이 정해져 있지만 DSR를 그 기준을 금융권마다 자율적으로 적용하고 있습니다.
| 4. 담보대출 시뮬레이션 |
투기과열지구 및 투기지역, 조정대상지역 등 지역별로 LTV와 DTI 비율이 상이합니다.
그럼, 현재 무주택자이고 연소득 7,000만 원인 대출 예정자가 투기과열지구에서 시세 70,000만 원인 주택을 구매하고자 할 때 얼마까지 대출이 가능한지 시뮬레이션을 해보겠습니다.
투기과열지구에서의 주택구매 시 DTI와 LTV는 각각 40%가 적용됩니다. 주택가격이 70,000만 원인 경우 LTV는 40%를 적용하여 28,000만 원까지 대출 가능합니다.
반면 DTI를 기준으로 하면 기존 대출 10,000만 원이 있고, 기존 대출과 신규 대출의 금리가 모두 3.5%라고 가정한 후 360개월 상환의 신규대출을 받을 경우 DTI 40%를 적용한 대출 가능 금액은 약 30,600만 원입니다. LTV 금액보다 조금 높은 대출 가능금액이 산출됩니다.
| 마치며... |
지역과 자산가치에 따라 LTV, DTI를 적용하여 얼마까지 대출이 가능한지 알아보았습니다. 용어가 어렵기 때문에 누군가 'DTI가 뭐야?'라고 물어보면 대답하기 쉽지 않습니다. 하지만 그 원리를 이해하면 누구나 쉽게 계산할 수 있는 것이 LTV와 DTI인 것입니다.
물론 은행에 방문할 때 근로소득자는 직전 연도 원천징수 영수증을 그리고 사업자는 소득금액 증명원을 가지고 방문하면 쉽게 확인할 수 있고, 상담받을 수 있습니다.
고가의 자산인 부동산 특히 주택을 매수할 때 대출을 활용하여 매수하는 것은 어찌 보면 당연한 일입니다. 하지만 중요한 점은 대출의 규모는 본인의 월소득에서 대출 이자와 원금을 상환하고 충분히 생활할 수 있는 금액을 고려하여 받는 것이 상식이라고 생각합니다.
♡ 이 글을 읽으신 분들께 도움이 되었길 바랍니다. ^^ ♡
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